Après avoir vécu avec votre partenaire pendant quelques années, vous prenez finalement la décision de passer à la prochaine étape en faisant l’acquisition commune d’une propriété?
Dans ce cas, il est important d’évaluer l’ensemble de vos options et s’assurer que vous comprenez toutes les implications légales entourant l’achat d’une maison avec une autre personne.
En effet, les engagements relatifs à l’achat d’une propriété vont durer, et ce, peu importe ce qui advient de votre relation.
De plus, l’un des premiers éléments qu’il sera nécessaire de protéger lorsque vous faites l'acquisition d’une maison est la mise de fonds. Dans bien des cas, cette dernière va représenter un montant important que vous investissez dans la propriété.
Ainsi, en raison de l’importance du montant de la mise de fonds, il est important de s’assurer que l’investissement en question ne soit mis à risque pour la simple raison que votre relation avec l’autre acheteur se dégrade**.**
JuriGo vous explique comment protéger une mise de fonds lors de l’achat d’une propriété au Québec!
Mise de fonds pour l’achat d’une maison – Quelles sont les options?
Dans la grande majorité des cas, lorsque vous faites l’achat d’une maison au Québec, il ne sera pas possible d’acheter l'entièreté de celle-ci en une seule transaction. Ainsi, vous aurez à demander un prêt hypothécaire auprès d’une institution bancaire.
| Pas si vite! Lorsque vous êtes à la recherche d’un investissement pour vous aider à acquérir une maison, les institutions bancaires ne sont pas les seules alternatives. En effet, il est également possible de demander un prêt hypothécaire privé. |
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Peu importe la personne ou l’institution qui vous fournit le prêt en question, il est normalement attendu que vous démontrez le fait que vous allez également mettre un certain montant d’argent. Ce dernier sera communément appelé la mise de fonds.
En règle générale, afin de pouvoir évaluer la morosité de votre investissement, les institutions bancaires au Québec vont demander une mise de fonds minimale de 5% du prix total de la propriété.
Toutefois, dans certains cas, il est possible que le montant de la mise de fonds soit plus élevé. Cela est notamment le cas lorsque l’immeuble en question se trouve dans l’une des situations suivantes:
- Un immeuble dont la valeur est supérieure à 500 000$, et
- La propriété est un immeuble locatif.
De plus, la mise de fonds peut être plus élevée dans l’éventualité où vous êtes un travailleur autonome ou si vous avez un mauvais dossier de crédit. En effet, dans les deux situations, vous allez représenter un plus grand risque pour la banque.
Attention! Bien que le coût de la propriété soit la principale dépense, il n’en reste pas moins qu’il faudra considérer d’autres frais afin de mener à bien la transaction immobilière. Par exemple, vous aurez à payer des frais de notaire.
Lorsque vous souhaitez obtenir une mise de fonds, plusieurs options existent afin de pouvoir collecter le montant nécessaire. En effet, même si la mise de fonds ne représente qu’un pourcentage de la propriété, il n’en reste pas moins que le montant peut s’avérer être important.
Voici les différentes options de financement afin d’obtenir la bonne mise de fonds au Québec:
Option n°1: Utilisez votre propre argent
Tout d’abord, l’option la plus simple lorsque vous possédez les fonds nécessaires est d’utiliser votre propre argent. En effet, dans ce cas, l’argent va pouvoir directement provenir de vos comptes.
En revanche, dans l’éventualité où vous prenez l’argent provenant de vos placements, il est important de garder à l’esprit qu’il est possible que vous ayez à payer certaines pénalités. De plus, il faut s'attendre à avoir des délais. Cela sera également le cas si votre argent se trouve dans un compte d’épargne libre d’impôt (CÉLI).
Ainsi, avant de choisir vos fonds, il est recommandé de communiquer directement avec votre conseiller en investissement afin qu’il vous explique votre situation et qu’il vous offre les meilleures alternatives.
Option n°2: Demandez l’aide à un proche
Évidemment, il vous est toujours possible d’obtenir la mise de fonds en provenance d’un proche. Dans le cas où vous souhaitez faire l'acquisition d’une propriété avec votre partenaire, vous aurez ainsi la possibilité de participer collectivement à la mise de fonds. Cependant, il est possible qu’un seul des partenaires contribue à cette dernière.
Si vous faites appel à un proche, ce dernier peut également mettre sa propriété en garantie afin de vous permettre d’avoir un meilleur prêt hypothécaire auprès de votre institution bancaire.
Évidemment, dans ce cas, le proche doit être conscient du fait qu’il s’engage légalement dans la transaction immobilière. Donc, si vous êtes en défaut de paiement, la banque aura le droit d’obtenir le paiement auprès du proche en question.
Dans les cas plus extrêmes, l’institution qui vous a transmis le prêt hypothécaire aura la possibilité de saisir la maison afin de compenser les paiements que vous n’avez pas été en mesure d’effectuer.
Option n°3: Optez pour un régime d’accession à la propriété (RAP)
Par la suite, si vous ne possédez pas les fonds nécessaires dans votre compte courant afin de payer la mise de fonds, il vous est possible d’opter pour un régime d’accession à la propriété.
Au Québec, ce dernier vous permet de retirer un montant maximal de 35 000$ de vos régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER). Ainsi, grâce au RAP, vous aurez l’avantage de pouvoir sortir l’argent de vos REER sans devoir payer l’impôt sur la somme en question.
| Pas si vite! Même si cette option peut sembler intéressante, il est important de savoir que le montant retiré doit être remboursé dans les 15 années suivantes le régime d’accession à la propriété (RAP). |
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De plus, dans l’éventualité où vous souhaitez profiter du RAP, il est nécessaire que vous remplissiez certaines conditions. En effet, la propriété que vous souhaitez acquérir devra vous servir de résidence principale pour l’année qui suit l’acquisition de cette dernière.
Outre cette première condition, il faut aussi que le montant se trouve dans vos REER pour une durée supérieure à 90 jours lorsque vient le temps de retirer ce dernier de votre compte d'épargne.
Donc, si vous souhaitez opter pour le RAP, il sera nécessaire de remplir le formulaire T1036 (Régime d’accession à la propriété (RAP) Demande de retirer des fonds de REER). Ce dernier peut être trouvé sur le site de l’Agence du Revenu du Canada.
Option n°4: Empruntez votre mise de fonds
Finalement, une dernière option qui s’offre à vous est la possibilité d’emprunter votre mise de fonds. Généralement, dans ce cas, il vous est possible d’opter pour l’une des deux options suivantes:
- Le prêt personnel, ou
- La marge de crédit.
Cependant, lorsque vous présentez une telle demande, la banque a toujours la possibilité de refuser cette dernière. Après tout, l’objectif de la mise de fonds est de démontrer que vous investissez personnellement dans la propriété et que vous êtes financièrement en mesure de rembourser le prêt
Si vous souhaitez faire l’acquisition de votre première propriété, il est possible de profiter des programmes gouvernementaux, notamment l'incitation à l’achat d’une première propriété (IAPP).
Ainsi, dans l'éventualité où vous remplissez toutes les conditions d’admission, le gouvernement peut vous offrir un prêt sans intérêt représentant l’équivalent de 5% ou 10% du montant total de la propriété.
Toutefois, dans ce cas, il est important de garder à l’esprit que le remboursement représente le même pourcentage de la valeur de la propriété, au plus tard 25 ans après l’achat ou lorsque vous vendez la propriété.
Par exemple, si vous achetez la propriété à 400 000$ avec un prêt de 10%, ce dernier représente 40 000$. Toutefois, si vous vendez la maison 10 ans plus tard à un prix de 500 000$, vous devrez rembourser le montant de 50 000$.
De plus, puisqu’il s’agit d’un deuxième prêt pour l’achat de votre maison, les frais de notaire risquent d’être plus élevés. Cela sera également le cas lorsque vient le temps d’obtenir une assurance habitation.
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Quelles sont les protections offertes lorsque vous devenez propriétaire en couple?
Lorsque vous décidez d'acheter une propriété avec votre partenaire, il est possible que vous preniez plusieurs décisions en fonction de votre situation actuelle, notamment en ce qui concerne le montant que vous êtes prêt à payer.
Cependant, bien que cela n’est pas souhaitable, il est possible, en réalité, que cela ne se passe pas comme prévu. Ainsi, il existe certaines protections offertes aux couples lorsque ces derniers font l’acquisition d’une propriété au Québec.
Pour connaître les protections offertes, il sera nécessaire de prendre en considération le statut matrimonial du couple. En effet, il existe des différences entre les couples mariés et les conjoints de fait.
Les protections offertes aux conjoints de fait
Tout d’abord, lorsque vous êtes dans une relation de faire (donc, lorsque vous n’êtes pas marié), le partage des biens dans l’éventualité où vous vous séparez est entièrement votre responsabilité.
En effet, en ce qui concerne les conjoints de fait, ces derniers n’obtiennent pas la même protection que celle offerte aux couples mariés. Par conséquent, il est fortement recommandé de s’entendre avec votre partenaire avant qu’un problème ne survienne.
De plus, dans le cas où la séparation implique des conjoints de fait, la première étape sera de vérifier si vous êtes copropriétaire ou si l’un des conjoints est le seul propriétaire du logement en question.
Si vous êtes copropriétaire, aucun des propriétaires ne pourra vendre la propriété sans obtenir l’autorisation de son partenaire. Si vous signez conjointement l’acte de vente, personne n’a légalement un droit supérieur à celui de l’autre propriétaire.
Toutefois, il est possible, grâce à une convention d’indivision, de prévoir des parts différentes entre les deux propriétaires, cela est notamment le cas lorsque l’un d’eux paye une partie plus importante que l’autre.
Cependant, si un conjoint est propriétaire, l’autre conjoint peut tout de même se protéger légalement. Cela sera intéressant s’il investit financièrement dans la propriété. L’une des premières protections disponibles est la reconnaissance de dettes.
Donc, si le conjoint non-propriétaire a payé la mise de fonds, la reconnaissance de dettes va lui permettre d’entamer des procédures judiciaires afin d’obtenir le remboursement du montant en question.
De plus, il vous est possible de rédiger un contrat de vie commune si vous souhaitez contribuer financièrement à la propriété sans pour autant être propriétaire. Grâce à ce document, il vous sera possible d’établir des obligations pour la durée de la relation, mais également dans l’éventualité où la relation prend fin.
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Les protections offertes aux couples mariés
Ensuite en ce qui concerne les conjoints mariés, ceux-ci possèdent plusieurs obligations. Ces dernières sont automatiquement offertes et se trouvent dans la législation en vigueur.
En effet, les couples mariés possèdent un patrimoine familial. Donc, puisque ce dernier est constitué dès le début du mariage, ces derniers sont obligés par la loi de partager ce dernier également dans l’éventualité où vous vous séparez. Évidemment, ce patrimoine familial inclut la propriété.
| Bon à savoir! Il est toujours possible de demander à votre conjoint de signer un document selon lequel vous confirmez que votre mise de fonds vient directement d’un bien en particulier. |
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Finalement, en ce qui concerne les couples mariés, les deux partenaires peuvent avoir un impact sur la décision entourant les transactions immobilières. Pour ce faire, vous n’aurez qu’à déposer une déclaration de résidence familiale auprès du Registre foncier.
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Au Québec, il est indéniable qu’une mise de fonds représente un investissement important. Ainsi, il est tout à fait normal que vous souhaitiez protéger ce dernier, et ce, même si l’acquisition de votre propriété se fait avec votre conjoint.
En fonction de votre statut matrimonial, il est possible que vous ayez certaines protections offertes par la loi. Néanmoins, dans l’éventualité où vous n’êtes pas mariés, il sera nécessaire de prévoir certaines protections par vous-mêmes.
Dans ce cas, il sera possible de faire appel à un avocat spécialisé en droit familial afin que ce dernier vous conseille quant à la meilleure protection possible en fonction de votre situation actuelle.
De plus, dans l’éventualité où un problème survient, l’avocat pourra protéger vos intérêts et s’assurer de vous représenter si le problème arrive devant les tribunaux québécois. Ainsi, vous aurez toutes les chances de votre côté afin d’obtenir gain de cause.
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