Mieux vaut prévenir que guérir, surtout lorsqu'il s'agit de s’acheter une propriété. Dans cette perspective, faire appel à un inspecteur en bâtiment avant l'achat est vivement recommandé.
Eh oui, l'achat d'une propriété constitue l'un des investissements les plus importants de votre vie, il est donc prudent de minimiser les risques en recourant aux services d'un inspecteur.
Mais que se passe-t-il lorsque les choses ne vont pas comme prévu? Vous espériez que l'inspecteur serait en mesure de déceler toutes les éventuelles problématiques visibles sur la propriété, conformément à son rôle. Malheureusement, après avoir emménagé dans votre nouvelle maison, vous avez été confronté à des problèmes assez importants.
Et que devez-vous faire s’il est évident que ces problèmes étaient apparents lors de la vente, sans recours possible contre les vendeurs. Ce qui est troublant, c'est que votre inspecteur n'a jamais mentionné l'existence de ces problèmes.
Dans cet article, JuriGo vous informe sur vos droits et recours face à un inspecteur préachat dont le travail s'est révélé défaillant!
Quelles sont les obligations d’un inspecteur en bâtiment?
Un inspecteur en bâtiment a des obligations bien définies dans l'exercice de ses fonctions. Comme c'est le cas pour la plupart des professions de services, il est tenu d'agir avec prudence et diligence, dans l'intérêt supérieur de son client, en accord avec les normes professionnelles de son métier. En sus de ces obligations générales, il doit également respecter les termes du contrat établi avec l'acheteur pour l’inspection préachat.
Concrètement, une inspection préachat se limite généralement à une observation visuelle, sans être exhaustive. En d'autres mots, l'inspecteur ne procède généralement pas à des investigations approfondies telles que l'ouverture de murs ou le démontage de planchers. L'objectif principal est de repérer tout signe visible de problème.
Si l'inspecteur détecte un problème ou tout indice révélateur, il est tenu d'en informer l'acheteur, qui peut alors consulter un expert spécialisé. Bien que l'inspection se concentre sur les indices visibles, elle doit être complète et attentive, dans le but de déceler tout vice qui ne serait pas couvert par la garantie légale de qualité (vices cachés).
En cas d'omission de la part de l'inspecteur concernant un problème évident ou de conseils erronés, il sera tenu responsable des dommages causés. En cas de doute, il est recommandé de consulter un avocat pour déterminer si une faute a été commise.
En ce qui concerne la responsabilité de l'inspecteur pour la présence de vices cachés, il est essentiel de faire la distinction entre les situations où l'inspecteur peut être tenu responsable et celles où la responsabilité incombe plutôt au vendeur:
- Responsabilité de l’inspecteur: L'inspecteur en bâtiment sera considéré responsable si le vice relevait d'un défaut qu'il aurait dû constater dans le cadre de son inspection, c'est-à-dire s'il était apparent.
- Responsabilité du vendeur: En revanche, s'il s'agit d'un vice caché que l'inspecteur n'aurait pas pu raisonnablement identifier, sa responsabilité ne pourra être engagée. Dans ce cas, le recours en vice caché devra être dirigé vers le vendeur, en vertu de la garantie de qualité contre les vices cachés.
Quelles sont les types de fautes qui peuvent survenir lors d’une inspection préachat?
Quels types d'erreurs ou de fautes peuvent être commises par un inspecteur en bâtiment lors d'une inspection préachat? Voici quelques exemples établis par la jurisprudence.
Il est à noter que bien que ces exemples aient été reconnus en jurisprudence, des circonstances particulières peuvent varier d'un cas à l'autre, il faut donc évaluer les situations au cas par cas avec un professionnel du droit. Un inspecteur peut être tenu responsable parce qu’il n’a pas informé l’acheteur de:
- La présence de moisissure et de pourriture dans un grenier accessible;
- La présence de fissures significatives le long d'un mur ou dans les fondations;
- Le gonflement d'un mur de briques;
- Des infiltrations d'eau dans l'immeuble, que ce soit par la toiture, les murs, etc.;
- En cas d’affirmation erronée de la part de l'inspecteur (par exemple, un inspecteur déclarant que l'immeuble est exempt d'amiante serait tenu responsable s'il est ultérieurement découvert des traces d'amiante);
- Des irrégularités majeures visibles à l'œil nu dans la construction de l'immeuble.
Cette liste n'est pas exhaustive, et d'autres situations peuvent également constituer des erreurs ou fautes de la part de l'inspecteur. Il est important de noter que des circonstances individuelles peut influencer la manière dont ces exemples sont interprétés dans le cadre d'une éventuelle procédure judiciaire.
Vos recours contre un inspecteur fautif ou négligeant: étape par étape!
Que faire lorsque vous mettez la main sur un problème inattendu? Il est impératif de signaler immédiatement la situation à la fois à l'inspecteur et au vendeur. Étant donné qu'il peut parfois y avoir une ambiguïté quant à la nature du défaut (qu'il soit caché ou apparent), il est recommandé de notifier le problème à ces deux parties afin de protéger vos droits de manière optimale.
Envoyer une lettre de mise en demeure
Il est essentiel d'effectuer cette notification par écrit, accompagnée d'une mise en demeure. Cette dénonciation doit être faite avant toute intervention corrective. Il existe une exception à cette règle pour les travaux urgents et nécessaires qui peuvent être entrepris en temps opportun, mais ceux-ci doivent se limiter à ce qui est strictement essentiel pour résoudre la situation critique.
L'objectif est de permettre à l'inspecteur ou au vendeur d'effectuer eux-mêmes les ajustements nécessaires pour remédier à la situation.
Concernant la lettre de mise en demeure, son but est d'informer le destinataire de l'intention d'engager des procédures judiciaires si aucune action n'est entreprise pour remédier au défaut. En plus de cette notification, elle inclut des détails pertinents sur la situation problématique, les demandes pour y remédier, un délai pour entreprendre les actions requises, et elle est naturellement signée.
Si vous souhaitez sécuriser vos droits au moyen d'une mise en demeure professionnelle, optez pour l'envoi d'une mise en demeure rédigée par un avocat partenaire de JuriGo pour éviter les mauvaises surprises!
Déposer une demande en justice
Si la mise en demeure n'a pas permis de résoudre le problème, il est maintenant nécessaire de passer à l'étape de la demande en justice. Afin d'entamer des procédures judiciaires devant le tribunal approprié, il est crucial de déterminer le montant de la demande.
En cas de réclamation d'une valeur de 15 000 $ ou moins, les procédures doivent être initiées devant la division des petites créances. Cette division est moins formelle que d'autres tribunaux et implique que les parties se représentent elles-mêmes. Toutefois, il est possible de retenir les services d'un avocat pour la préparation du dossier.
Pour toute demande excédant 15 000 $, mais ne dépassant pas 85 000 $, il faut alors s'adresser à la Cour du Québec. En revanche, si la demande dépasse cette limite, la Cour Supérieure est le tribunal approprié. Devant ces cours, les procédures sont plus formelles, et il est fortement recommandé de bénéficier de la représentation par un avocat.
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Il est important de connaitre les particularités de la responsabilité de l'inspecteur en bâtiment dans le processus d'achat immobilier. En effet, sa négligence peut entraîner des conséquences graves. Face à des problèmes inattendus, la dénonciation rapide, accompagnée d'une mise en demeure, est essentielle. Si ces démarches échouent, il est alors impératif d’entamer des procédures judiciaires.
Dans ce contexte complexe, faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier devient non seulement pertinent mais également crucial. Un avocat expérimenté apporte une expertise précieuse pour évaluer la responsabilité de l'inspecteur, formuler des réclamations efficaces et représenter les intérêts de l'acheteur, garantissant ainsi une résolution équitable de votre différend.
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