Depuis le tournant des années 2000, les immeubles à condo ont poussé dans toutes les grandes villes de la province. Si ce mode de vie est attirant pour les propriétaires en quête de confort urbain, il n’en demeure pas moins qu’il implique de côtoyer d’autres propriétaires mur à mur au quotidien. Les chicanes de voisins font donc partie intégrante de la réalité des condominiums, au même titre que les litiges avec le syndicat de copropriété!
Cette entité souvent mal comprise s’avère source de friction et de conflit. Le syndicat a-t-il raison d’effectuer certains travaux? Qui du propriétaire ou du syndicat est responsable de quelles parties de l’immeuble? Pour obtenir réponse à ces questions, il faut se tourner vers le contenu de la déclaration de copropriété ainsi que vers la loi.
JuriGo peut vous aider à faire valoir vos droits en tant que copropriétaire, il suffit de nous contacter pour rencontrer un avocat spécialisé!
Connaissez le contenu de votre déclaration de copropriété!
Les immeubles à condo représentent une situation de copropriété divise. Cela signifie qu’on y retrouve des parties privatives appartenant exclusivement aux propriétaires concernés ainsi que des parties communes, lesquelles appartiennent à tous les copropriétaires.
Pour pourvoir à la saine administration de ces composantes, une déclaration de copropriété se doit d’être enregistrée au Registre foncier afin de prévoir l’étendue des droits et obligations du syndicat, du conseil d’administration et des copropriétaires.
Celle-ci se divise en trois documents distincts, le premier étant l’acte constitutif. Ce document agit comme fondation de la copropriété, puisqu’il sert à en établir la destination, à définir les parties communes et privatives, à spécifier la valeur relative de chaque fraction et à déterminer la quote-part des charges communes de chaque copropriétaire. Le nombre de voix aux fins de votes à l’assemblée est également indiqué dans ce même document.
Le règlement de l’immeuble est le second document faisant partie de la déclaration de copropriété, lequel sert notamment à établir les règles relatives à l’usage des parties privatives et communes. Plus les parties communes de l’immeuble sont nombreuses, plus le règlement sera détaillé. Pensons notamment à la présence d’une piscine ou d’un gymnase; il y a fort à parier que des heures d’ouverture seront prévues au règlement de l’immeuble afin d’en circonscrire l’utilisation.
Finalement**, l’état descriptif des fractions** constitue le document le plus technique de la déclaration de copropriété, puisqu’il comprend la désignation cadastrale des parties communes et privatives ainsi qu’une description des servitudes et autres droits réels rattachés à l’immeuble.
Pourquoi est-il essentiel que vous connaissiez le contenu de votre déclaration de copropriété? Parce qu’il s’agit du document prévoyant l’ensemble de vos droits et obligations en tant que copropriétaire. Pour faire respecter ces mêmes droits, encore faut-il que vous les connaissiez, qu’en dites-vous?
Qu’est-ce que le syndicat de copropriété d’un condominium?
Résumé simplement, le syndicat est en réalité une personne morale mise en place afin de faciliter l’administration d’une copropriété divise . Ce faisant, tous les propriétaires en font partie et puisque le syndicat dispose de la personnalité juridique distincte, il est en droit de poser des gestes d’administration de la propriété. Mais qui dit droits dit également obligations, alors voici tout ce que vous devez savoir sur les pouvoirs et devoirs de votre syndicat!
Tel que mentionné, le syndicat est une personne morale regroupant tous les copropriétaires. Étant donné qu’une personne morale est une entité abstraite qui ne peut pas agir d’elle-même, le syndicat est donc géré par le conseil d’administration. Ce dernier est composé des copropriétaires de l’immeuble et est chargé d’exécuter les obligations du syndicat en vertu de la déclaration de copropriété et de la loi.
D’ailleurs, la principale obligation du syndicat consiste à veiller à la conservation de l’immeuble. Ce devoir d’ordre général est toutefois très englobant et inclut notamment l’entretien de l’immeuble et de ses parties communes, à la sauvegarde de ses droits ainsi que la mise en œuvre des différents travaux nécessaires.
En vertu de la loi, le syndicat est investi des pouvoirs de simple administration de la copropriété et doit donc obtenir l’approbation de l’assemblée des copropriétaires lorsque des travaux excèdent ce seuil. Pensons notamment à des travaux d’agrandissement, d’excavation ou autre démarche d’envergure.
La constitution d’un fonds de prévoyance représente une seconde obligation du syndicat de copropriété. Alors qu’il s’agit d’une des obligations les plus importantes à respecter, il s’agit pourtant de celle qui est la plus négligée en pratique. En vertu de la loi, chaque copropriétaire doit cotiser au moins 5% de ses contributions aux charges communes au fonds de prévoyance.
Celui-ci doit demeurer liquide et disponible en tout temps, car il sert à défrayer des travaux importants. Vous vous doutez surement qu’un fonds de prévoyance vide implique que ce sont les copropriétaires qui doivent payer les travaux de leur poche!
En guise de corollaire à son obligation de conserver l’immeuble, le syndicat a également l’obligation de souscrire à des assurances. Le syndicat est tenu par la loi d’assurer la copropriété contre tous les risques habituels, celui-ci disposant d’ailleurs d’un intérêt assurance dans tout l’immeuble, même dans les parties privatives.
Lorsqu’il y est autorisé par l’assemblée des copropriétaires, le syndicat dispose également d’un pouvoir d’exercer certains droits, dont l’acquisition ou la vente de certains biens. Qui plus est, le syndicat est également tenu de fournir une copie des documents et contrats aux copropriétaires.
Que faire lorsque votre syndicat ne respecte pas ses obligations? Comme le syndicat agit par l’entremise d’un conseil d’administration élu, vous avez toujours l’option d’attendre la prochaine élection afin de destituer les propriétaires en place.
Une autre option est de consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété divise afin de respecter le contenu de la déclaration et ainsi faire valoir vos droits comme il se doit.
Les pouvoirs conférés au conseil d’administration!
Comme toute personne morale, le syndicat agit par l’entremise de ses organes, c’est-à-dire, le conseil d’administration! Ce conseil est composé de copropriétaires élus en vertu des dispositions prévues au règlement de l’immeuble, mais quelle est précisément l’étendue de ses pouvoirs à l’égard des copropriétaires?
Premièrement, le conseil d’administration est en droit de poser tous les actes de simple administration. Ceux-ci relèvent notamment de l’entretien et de la conservation de la copropriété, et lorsque l’acte envisagé outrepasse ce seuil, la décision d’effectuer ou non la démarche doit être confiée au vote de l’assemblée des copropriétaires.
Ensuite, le conseil d’administration agit comme mandataire du syndicat en ce sens qu’il est chargé de gérer les affaires de ce dernier. Cela implique d’accomplir les formalités légales et administratives courantes, en plus d’administrer les sommes d’argent dont le syndicat dispose.
Afin de prévoir les travaux nécessaires au maintien de la copropriété, le conseil d’administration doit élaborer un budget visant principalement à prévoit l’acquittement des dépenses annuelles récurrentes. Il est d’ailleurs fréquent qu’une consultation auprès de l’assemblée des copropriétaires se tienne à ce sujet.
Il est également du devoir du conseil d’administration de convoquer les assemblées de copropriétaires aux assemblées annuelles ou encore aux assemblées extraordinaires par l’entremise d’un avis contenant la date, l’heure et le lieu de l’assemblée, le tout accompagné d’un ordre du jour.
Quel est le rôle du gérant dans la copropriété divise? Dans les immeubles à condo d’une certaine importance, il est fréquent qu’un gérant soit nommé pour veiller à l’administration courante du syndicat. Celui-ci peut être un copropriétaire de l’immeuble ou encore être un administrateur du bien d’autrui nommé afin de veiller à la supervision de travaux ou encore à l’entretien.
Quels sont vos droits et obligations en tant que membre de l’assemblée des copropriétaires?
Évidemment, votre statut de copropriétaire ne vous confère pas que des droits, mais également une liste d’obligations qu’il vous faut respecter afin d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété. Ces obligations découlent de la déclaration de propriété ainsi que de la loi. La principale d’entre elles consiste à payer les cotisations au fonds de prévoyance.
Ce fonds étant constitué afin de pallier aux travaux majeurs ou imprévus, il est impératif que chaque copropriétaire y verse sa contribution minimale lorsqu’elle est due. Qu’arrive-t-il si vous refusez d’effectuer ces mêmes cotisations?
Cela serait très périlleux de votre part, puisque le Code civil prévoit que lorsqu’un copropriétaire est en défaut depuis plus de 30 jours de payer sa contribution au fonds de prévoyance, le syndicat peut enregistrer une hypothèque légale contre sa fraction. Cette sureté servira à garantir toutes les créances exigibles et non versées par le propriétaire.
Est-ce qu’un copropriétaire est en droit de repartir avec ses cotisations au fonds de prévoyance? En aucun cas! Les copropriétaires cotisant au fonds ne détiennent aucun droit de propriété à l’égard des sommes qui y sont déposées. C’est donc dire qu’un propriétaire qui vend son unité repart sans ses cotisations, au même titre que le propriétaire qui vient tout juste d’arriver et qui n’a cotisé qu’une seule année au fonds d’urgence profite de l’ensemble des sommes qui y sont présentes.
Malgré qu’il en soit le propriétaire à part entière, le copropriétaire d’une partie privative est dans l’obligation de donner l’accès à sa fraction en cas de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Le syndicat peut d’ailleurs intenter une action en justice et obtenir une injonction contre un copropriétaire refusant de donner accès à sa partie privative.
Est-ce qu’un propriétaire de condo a le droit de louer sa partie? Tout à fait! Celui-ci doit cependant aviser le syndicat de cette situation, puisque ce dernier sera appelé à interagir avec le locataire dans certaines circonstances. D’ailleurs, en cas de trouble entre le locataire et les autres copropriétaires, le syndicat est en droit de demander au copropriétaire du logement loué de résilier le bail.
Finalement, la loi confère également un droit d’utilisation des lieux au propriétaire d’une fraction lui permettant de l’utiliser pleinement, de la louer et même de procéder à des travaux majeurs qui n’affectent que sa partie. Cette disposition générale ne peut être gênée par le syndicat.
Comment fonctionne le vote à l’assemble des copropriétaires?
Lorsque vous n’êtes pas membre du syndicat de copropriété, connaître le fonctionnement du vote à l’assemblée est votre meilleur moyen de faire valoir vos droits et votre opinion face aux autres copropriétaires. Comment cette assemblée fonctionne-t-elle? L’assemblée des copropriétaires est la seconde composante du syndicat de copropriété, laquelle vient contrebalancer les pouvoirs du conseil d’administration.
C’est seulement l’assemblée des copropriétaires qui est en droit de prendre les décisions qui excèdent la simple administration de l’immeuble. En effet, toute décision relative, par exemple, à la transformation de la copropriété ou à la modification des actes se doit d’être approuvée par vote de l’assemblée.
Chaque propriétaire a le droit de recevoir l’avis de convocation de l’assemblée annuelle ou extraordinaire.L’avis concernant l’assemblée annuelle contient notamment le bilan financier de l’assemblée, le budget prévisionnel ainsi que toute proposition de modification au fonctionnement de la copropriété.
Comment respecter le quorum à l’assemblée? Les décisions à l’assemblée des copropriétaires ne peuvent être prises à moins que le quorum nécessaire ne soit respecté. Selon les dispositions du Code civil, il y aura quorum à une assemblée de propriétaires lorsque les propriétaires détenant la majorité des voix seront présents. À défaut de respecter ce quorum, les décisions prises seront invalides et c’est pourquoi l’assemblée doit être reportée à un autre jour.
De quelle façon se détermine le vote de chaque copropriétaire à l’assemblée? Selon la valeur relative de sa fraction! En effet, en fonction de la valeur déterminée dans l’acte constitutif de la copropriété, chaque copropriétaire détient un droit de vote proportionnel à la valeur de sa partie privative, laquelle est établie dans la déclaration de copropriété.
Des majorités différentes selon le type de vote et de copropriété sont également prévues! Conscient que la réalité est susceptible de différer d’une propriété à une autre, le législateur prévoit des majorités minimales différentes selon la situation.
Dans les situations dites ordinaires, une simple majorité des voix est suffisante pour que les résolutions de l’assemblée soient adoptées. Cependant, des situations particulières peuvent requérir une double majorité.
C’est notamment le cas lorsque le vote porte sur l’acquisition ou la vente immobilière, les travaux d’envergure, la construction de nouveaux immeubles, et autres démarches similaires. Dans un tel cas de figure, la majorité requise est celle de la majorité des voix des propriétaires qui représentent les trois quarts des voix de l’ensemble des propriétaires.
Advenant que le débat ne porte sur des décisions encore plus importantes, comme le changement de destination de la copropriété, par exemple, la majorité requise est encore plus élevée et nécessite une approbation du trois quarts des propriétaires détenant 90% des voix.
Quelles solutions en cas de dispute en copropriété? Avantages de la médiation avec un avocat!
Étant donné que vous et vos voisins partagez un statut de copropriétaire dans l’immeuble et parfois même un mur de seulement quelques pouces d’épaisseur, la préservation de bonnes relations devrait faire partie de vos priorités, même en cas de conflit. C’est pourquoi la médiation en copropriété représente un mode de règlement des différends très intéressant pour votre problème de copropriété!
De nombreux avocats se spécialisent désormais dans cette branche du droit afin d’offrir des services de règlement de dispute qui se terminent avec un minimum d’harmonie, en plus d’offrir les avantages suivants!
La médiation est une démarche strictement confidentielle. En effet, lorsque vous envisagez un recours devant les tribunaux, rappelez-vous que la justice publique vous force à « laver votre linge sale » au vu et su de tous. En revanche, la médiation étant une instance privée, c’est une façon pour vous de préserver l’anonymat du conflit.
Un règlement de conflit à l’amiable. Alors qu’un juge est chargé d’entendre les deux côtés d’un litige avant de rendre son verdict, le médiateur est plutôt chargé d’écouter, de proposer des solutions et de favoriser la réconciliation, sans toutefois imposer de décision finale. C’est une façon d’en venir à un compromis avec votre voisin et de préserver un minimum de lien de voisinage.
Une solution moins dispendieuse. Bien que les séances de médiation représentent un certain coût financier, toujours est-il que ce fardeau est moins élevé que le fait de s’armer d’avocats de part et d’autre du conflit.
Sur la base du consentement! Personne ne peut trainer un autre individu devant un médiateur et le forcer à trouver un terrain d’entente. La présence en médiation se fait donc seulement sur la base du consentement entre les parties, tel que stipulé dans le Code de procédure civile du Québec. Cependant, le règlement du litige à l’amiable est à moindre coût représente souvent un argument fort convaincant pour amener quelqu’un à accepter la démarche.
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Le syndicat et le conseil d’administration vous font la vie dure? Sachez qu’à titre de propriétaire d’une unité de condo, vos droits valent autant que ceux du syndicat et c’est à vous que revient le fardeau de les faire respecter. Plus facile à dire qu’à faire, vous direz, mais pas avec l’aide du bon avocat!
JuriGo dispose de nombreux avocats spécialisés en droit de la copropriété divise au Québec, et ce, dans toutes les régions. C’est donc votre chance de mettre fin à votre dispute de condo une bonne fois pour toutes.
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