Éviction de locataire illégale – meilleures preuves possible

Pour démontrer que vous êtes victime d’une éviction illégale, il est important d’avoir en main les preuves suivantes:

• Votre avis d’éviction
• Des communications écrites (courriel, texto…) avec votre propriétaire, et
• Des témoignages.

Bien que celles-ci ne soient pas obligatoires, elles peuvent véritablement faire toute la différence.

La majorité des propriétaires agissent de bonne foi, mais il peut arriver que celui-ci souhaite reprendre son logement, sans nécessairement y avoir le droit.

Dans ce cas, il peut tenter d’utiliser des méthodes abusives et faire croire au locataire que ce dernier est évincé. Il existe toutefois des protections pour les locataires qui se trouvent dans cette situation.

JuriGo vous permet de comprendre quels sont les meilleurs moyens de défense face à une éviction illégale!

Comment fonctionnent les évictions résidentielles au Québec?

L’éviction est une exception au droit du locataire selon lequel il peut conserver son logement. Grâce à cette exception, le propriétaire pourra récupérer son logement dans des situations bien précises.

Grâce au droit au maintien des lieux, le locataire peut demeurer dans le logement tant et aussi longtemps qu’il le souhaite et qu’il respecte ses obligations.

Pour évincer un locataire et ainsi le forcer à quitter le logement, le propriétaire doit démontrer qu’il souhaite réaliser l’un des projets suivants:

• La démolition du logement,
• Le changement de l’usage du logement,
• La subdivision du logement, et
• L’agrandissement important du logement.

Pas si vite! Depuis juin 2024, le gouvernement a interdit pendant 3 ans au propriétaire d’un logement d’évincer un locataire pour réaliser un projet de subdivision, d’agrandissement ou de changement d’usage. Il existe néanmoins 4 exceptions:

• Si le propriétaire a donné l’avis d’éviction avant le 22 mai 2024,
• Si le propriétaire a donné l’avis avant le 5 juin 2024 et que le locataire a donné sa réponse avant le 6 juin (s’il refuse, vous devez présenter votre demande au TAL avant le 6 juin),
• Le propriétaire d’une résidence privée pour aînés (RPA) veut changer l’usage de son logement si la cessation d’activités est autorisée par la loi,
• Le propriétaire veut démolir le logement.

Dans l’une de ces situations, le propriétaire pour légalement évincer son locataire. Si la suspension de 3 ans n’est pas respectée, le locataire pourra demander l’intervention des tribunaux.

Peu importe la date où l’avis d’éviction a été envoyé, il n'est jamais possible d’évincer un locataire pour une autre raison que celles mentionnées précédemment. Par exemple, le propriétaire ne peut pas évincer son locataire pour effectuer des rénovations dans le logement (communément appelé des rénovictions).

De plus, même si le propriétaire a le droit de reprendre le logement afin d’y habiter ou d’y loger un proche, il n’est pas question d’éviction. En effet, dans ce cas, il s’agit plutôt d’une reprise de logement.

Personnes aînées – Existe-t-il une protection particulière?

Oui! Les personnes âgées en location auront un statut particulier. Ainsi, à moins que le propriétaire souhaite démolir le logement, il ne pourra pas évincer un locataire si lui ou son conjoint respecte les trois conditions suivantes:

• Il est âgé d’au moins 65 ans,
• Il habite le logement depuis 10 ans ou plus,
• Il gagne un revenu inférieur (ou égal) à 125% du revenu maximal qui le rend éligible à un logement à loyer modique.

Pour la troisième condition, il faut prendre en considération le revenu du locataire, mais aussi la région où se trouve le logement ainsi que le nombre de chambres et de personnes qui s’y trouvent.

Dans l’éventualité où le propriétaire d’une résidence privée pour aînés souhaite changer l’usage de sa propriété, il aura l’obligation de proposer à son locataire de conclure un bail avant de l’évincer.

Comment procéder à une éviction?

Pour évincer légalement un locataire, il faut essentiellement respecter deux étapes: l’envoi d’un avis d’éviction et le paiement d’une indemnité. Si le propriétaire ne respecte pas ces étapes, le locataire pourra en faire la preuve afin d’annuler l’éviction.

1) Avoir un avis d’éviction

Le propriétaire doit rédiger et d’envoyer un avis écrit à son locataire. L’avis d’éviction devra au minimum contenir les éléments suivants pour être valide:

• La date de l’éviction,
• Le motif de l’éviction, et
• Les dispositions du Code civil du Québec sur les règles d’éviction d’une personne aînée (sauf en cas de démolition).

L’avis d’éviction doit également être envoyé à l’intérieur de délais précis qui varient selon la durée du bail de logement. Plus le bail est long, plus l’avis doit être envoyé tôt.

Garder une preuve de la date de réception de l’avis peut être important si vous avez l’intention de contester ce dernier et que votre propriétaire est en retard.

Si le propriétaire souhaite démolir le logement, les règles seront différentes. En effet, le comité municipal de démolition devra d’abord étudier le dossier. Ensuite, l’avis sera soumis à des règles et des délais particuliers.

En tant que locataire, l’avis est un bon point de départ pour déterminer si l’éviction est légale ou non. Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations minimales lorsqu’il vous envoie l’avis, vous pourrez contester la décision.

2) L’indemnité

Lorsque le propriétaire envoie un avis d’éviction à son locataire, il devra, à la fin du bail, verser à ce dernier une indemnité. Depuis le 21 février 2024, le montant de l’indemnité varie d’un locataire à l’autre.

De plus, le propriétaire aura l’obligation de payer les frais raisonnables de déménagement. Cela peut notamment inclure les dépenses suivantes:

• Les boîtes de déménagement,
• La location d’un camion,
• Le transfert de la connexion Internet,
• Le branchement d’Hydro-Québec, et
• Le changement d’adresse.

À quel moment le propriétaire doit-il payer ses dépenses? Il devra payer ces frais dès qu’il reçoit les documents justificatifs de la part du locataire (un reçu, un contrat, une facture…).

À cette étape, le locataire devra s’assurer d’avoir une copie de tous les documents qu’il fait parvenir à son propriétaire ainsi qu’une preuve d'envoi et de réception. Ces documents seront nécessaires si votre propriétaire ne paye pas les dépenses et que vous souhaitez faire une réclamation devant les tribunaux.

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Que peut faire le locataire lorsqu’il reçoit un avis d’éviction?

Dès que le locataire reçoit l’avis d’éviction, il peut accepter ou refuser l’éviction. Dans l’éventualité où il accepte, il devra respecter les conditions qui se trouvent dans l’avis. Cela est également le cas pour le propriétaire.

Toutefois, si le locataire refuse l’avis d’éviction, le processus varie selon la raison de l’éviction.

Si l’éviction concerne la démolition du logement, le processus va dépendre de l’autorité chargée d’étudier votre demande. Dans l’éventualité où il s’agit du tribunal administratif du logement (TAL), le locataire devra présenter sa demande dans le mois qui suit la réception de l’avis.

En revanche, si l’autorité est le comité municipal de démolition, le locataire devra envoyer un avis au greffier de la ville dans les 10 jours qui suivent la réception de l’avis de démolition. Sinon, le comité pourra présumer que le locataire a accepté l’éviction.

Si l’avis d’éviction mentionne un autre motif, le locataire aura essentiellement trois options qui se présentent à lui. Tout d’abord, dans le mois qui suit la réception de l’avis d’éviction, le locataire devra donner sa réponse au propriétaire.

À défaut de donner une réponse, le propriétaire devra présumer que le locataire a refusé l’avis d’éviction. Dans le cas d’un refus, le propriétaire aura l’obligation d’obtenir l’autorisation du TAL.

Pour ce faire, il devra déposer une demande au Tribunal dans le mois qui suit le refus ou l’expiration de délai permettant au locataire de répondre à l’avis d’éviction. En tant que locataire, il est important de récolter le plus de preuves possible afin de démontrer que l’éviction est illégale.

Outre l’avis d’éviction qui est un bon point de départ, vous pouvez garder des copies de toutes les communications que vous avez eues avec votre propriétaire. Cela pourra notamment démontrer que l’avis ne représente pas les vraies intentions du propriétaire.

Décision du TAL – Quelles sont les options disponibles?

Outre la possibilité de recevoir les indemnités mentionnées précédemment, le locataire peut demander au tribunal administratif du logement (ou au comité municipal de démolition) d’obliger le propriétaire à respecter certaines conditions.

Si le locataire considère avoir subi des dommages quelconques, il pourra demander au tribunal de recevoir un montant supérieur à celui de l’indemnité établie. Toutefois, le locataire aura le fardeau de prouver que le propriétaire a commis une faute qui a causé les dommages subis.

Si l’autorité compétente refuse l’éviction, votre bail sera reconduit comme prévu. En effet, ce dernier sera automatiquement renouvelé. Cependant, le propriétaire pourra alors demander au Tribunal de fixer le loyer dans le mois suivant le refus d’éviction.

Si l’éviction est acceptée par le TAL, il va confirmer la date d’éviction dans sa décision. Il n’est pas toujours nécessaire que celle-ci soit la même que celle prévue dans l’avis que le locataire a reçu.

S’il s’agit d’une démolition, l’éviction devra obligatoirement avoir lieu à la fin du bail ou 3 mois après l’autorisation de démolition. Il faudra alors choisir l’éventualité la plus tardive entre les deux.

Ce sera lorsque vous serez devant le tribunal que vous pourrez faire valoir vos éléments de preuves afin de démontrer que l’éviction n’est pas légale. Si le juge considère que l’éviction est illégale, il pourra refuser de donner suite à la demande du propriétaire.

Que faire si le propriétaire est de mauvaise foi?

Il peut arriver que votre propriétaire vous donne une fausse raison afin de pouvoir vous évincer. Dans ce cas, le propriétaire sera considéré comme étant de mauvaise foi. Ce sera aussi le cas si le propriétaire agit de manière excessive.

Si le locataire est persuadé que le propriétaire est de mauvaise foi, il pourra demander au tribunal administratif du logement d’obtenir un dédommagement pour les inconvénients qu’il aura subis dans le cadre de l’éviction.

À titre d’exemple, un locataire pourrait recevoir la différence entre son ancien loyer et celui de son nouveau logement. Cependant, le propriétaire aura évidemment le droit de démontrer qu’il a agi de bonne foi afin d’éviter les conséquences.

Le juge peut aussi condamner le propriétaire à payer des dommages-intérêts punitifs. Ceux-ci représentent un montant supplémentaire que le juge va imposer au propriétaire afin de le punir pour sa mauvaise foi.

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Ainsi, pour que l’éviction soit légale, le propriétaire doit obligatoirement respecter les 4 conditions suivantes:

• L’envoi d’un avis écrit,
• La décision qui repose sur des motifs valides,
• Le paiement d’une indemnité, et
• Le fait que le locataire (ou son conjoint) n’est pas une personne aînée à faible revenu.

À défaut de respecter toutes les conditions, le locataire pourra demander l’annulation de l’avis d’éviction. Bien que l’avis d’éviction est un bon point de départ, il faudra s’assurer d’avoir d’autres preuves en main.

Pour préparer votre dossier, il est préférable de faire appel à un avocat spécialisé en droit du logement. Ce dernier pourra aussi vous représenter en cas de contestation devant le tribunal.

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