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« Rénoviction » de votre logement – Que faire face à un avis d’éviction?

Lorsqu’on est locataire d’un logement, les relations avec le propriétaire sont primordiales.

Cependant, il peut arriver que ces dernières ne soient pas bonnes et qu’il tente de reprendre son logement.

Avec la hausse du coût de la vie, plusieurs propriétaires souhaitent augmenter le prix du loyer. Cependant, la Régie du logement limite la hausse annuelle d’un loyer et donc, les propriétaires tentent de trouver des manières de contourner cette règle.

Que faire si notre propriétaire nous remet un avis d'éviction? Sachez que ce dernier n’est peut-être pas légal!

JuriGo vous explique les limites légales d’une éviction par votre propriétaire!

La « rénoviction », qu’est-ce que c’est exactement?

Lorsqu’on utilise le terme « rénoviction », on entend une situation dans laquelle le propriétaire de votre logement vous envoie un avis d’éviction en le justifiant par le besoin de faire des rénovations majeures.

Normalement, les propriétaires utilisent cette méthode afin de trouver un nouveau locataire après avoir augmenté le prix du logement de manière plus importante que le barème de la Régie du logement.

Sachez que ce genre de processus utilisé est illégal et le propriétaire ne peut pas vous évincer sur la base d’une raison de la sorte.

Les travaux majeurs peuvent-ils justifier une éviction?

Non. La loi ne permet pas d’évincer des locataires pour la simple raison que le propriétaire fait ou prévoit d’effectuer des travaux majeurs sur la propriété. Le locataire a un droit absolu de retourner vivre dans le logement lorsque les travaux seront finis.

Cependant, trois types de travaux permettent l’éviction et ces derniers seront discutés plus bas, soit l’agrandissement, la subdivision et le changement d’affectation du logement.

Dans le cas où le propriétaire souhaite effectuer des travaux, vous avez le droit de recevoir, si les travaux nécessitent que vous quittiez le logement, une indemnisation équivalant à vos dépenses raisonnables. Aussi, il doit vous aviser en avance, suivant les délais que la loi exige :

Temps d'évacuation

Délais de réception de l’avis

Une semaine ou moins

10 jours avant les travaux

Plus d’une semaine

3 mois avant les travaux

Vous avez toujours le droit de refuser les rénovations. Dans ce cas, le propriétaire devra se présenter devant le tribunal pour justifier les travaux.

Le saviez-vous ? Le propriétaire peut augmenter le prix du loyer pour les travaux ayant eu lieu dans l’année précédente selon les barèmes de la Régie du logement. Cependant, il ne peut pas augmenter le loyer en prévision de travaux dans l’année qui suit.

Les raisons d’éviction légale sont limitées – les voici!

Évidemment, le propriétaire de votre logement locatif reste le propriétaire et donc, à certaines occasions, il a le droit de vous évincer légalement de votre logement. Toutefois, ces raisons sont limitées et il est important de prendre note de ces dernières !

La reprise du logement, raison limitée aux proches du propriétaire.

En vertu de l’article 1957 du Code civil, le propriétaire de votre logement a le droit de reprendre possession du logement et donc, de vous évincer, si l’objectif est d’habiter le logement. Ce droit s’étend aux proches du propriétaire, soit :

  • Ses enfants,
  • Ses parents, ou
  • Un ancien conjoint dont il reste le principal soutien.

Dans le cas où il décide de reprendre le logement sur cette base, le propriétaire doit vous envoyer un avis de reprise dans lequel il doit écrire les délais ainsi que la raison de l’avis. Si vous ne répondez pas à ce dernier, la loi présume que vous refusez l’expulsion.

Dans ce cas, le propriétaire devra se présenter devant le Tribunal administratif du logement afin de prouver qu’il prévoit réellement reprendre le logement pour la raison de l’avis.

Les SEULES modifications du logement justifiant l’éviction

En plus de la reprise du logement, l'article 1959 du Code civil permet au propriétaire d’évincer son locataire pour les raisons suivantes :

  • Subdiviser le logement,
  • Agrandir le logement, ou
  • Changer l’affectation du logement.

En effet, le terme “rénoviction” n’existe pas dans la loi, mais il existe des situations où le propriétaire peut vous évincer légalement. Il est donc important d’identifier ces situations dans la loi afin de connaître nos ressources.

Lorsqu’on parle de subdiviser le logement, on entend la situation ou le propriétaire prend son 6 ½ et le divise pour créer deux 3 ½. Dans cette situation, il y a l’ajout d’un nouveau logement.

Il pourrait aussi, à l’inverse, démolir le logement afin de fusionner un duplex pour en faire une maison unifamiliale. Toutefois, certaines municipalités interdisent ce type de pratique.

Dans le cas de l’agrandissement du logement, on entend le sens commun du terme. Toutefois, cet agrandissement doit être assez important !

Le saviez-vous ? Dans le cas de l’agrandissement, ce dernier doit être d’au moins 25% de la surface habitable du logement.

Finalement, si le propriétaire change l’affectation de son logement, il doit vérifier si les règlements municipaux ainsi que le zonage permettent de faire cela. On peut penser à un changement d’affectation si le propriétaire souhaite changer le logement en commerce par exemple.

Attention ! Dans tous les cas, le propriétaire est dans l’obligation de vous remettre un avis d’éviction dans lequel il explique la raison et les délais d’éviction !

Dans tous les cas, assurez-vous de réclamer ce dont vous avez le droit!

Il est important de s’assurer que le propriétaire n’utilise pas ces raisons pour vous évincer et ensuite relouer le logement à un plus bas prix. Il n’est pas possible de faire légalement ce qui est illégal !

Dans le cas d’une éviction, vous devez répondre dans les 30 jours suivants la réception de l’avis et, en l’absence d’une réponse de votre part, on considère que vous refusez l’éviction.

Pas si vite ! En cas d’éviction, le propriétaire doit vous compenser 3 mois de loyer au minimum ainsi que les frais de déménagement.

Voici des raisons ILLÉGALES d’éviction!

Outre les raisons énumérées ci-dessus, l’éviction que vous avez reçue est probablement illégale. Voici des évictions qui sont illégales :

1) Le propriétaire de votre logement est une compagnie

On constate souvent la situation où les loyers sont la propriété d’une compagnie qui possède des parcs immobiliers ou, simplement, un seul loyer. Dans ce cas, le gestionnaire de l’entreprise ne peut pas reprendre votre logement !

En effet, la compagnie qui possède votre logement n’est pas une personne physique et donc, son gestionnaire ne peut pas reprendre le logement pour l’habiter. Cela s’applique aussi aux proches du gestionnaire de la compagnie.

2) Vous êtes une personne âgée à faible revenu ? Vous avez le droit de rester dans votre logement !

En effet, la loi considère que les personnes âgées ayant un revenu faible ne peuvent pas être évincées de leur logement, même si le propriétaire souhaite l’évincer conformément au Code civil.

Afin d’appliquer cette exception, vous devez remplir TOUS les critères suivants :

  • Vous ou votre partenaire êtes âgés d’au moins 70 ans,
  • Vous habitez ce logement depuis 10 ans et plus, et
  • Vous avez un revenu considéré faible.

Selon le Code civil, le faible revenu est celui qui permet d’être admissible à un logement à loyer modique. Ce montant varie selon le nombre de chambres ainsi que la région où vous habitez. Cependant, voici l’exemple de Montréal en 2022 :

Région

Nombre de chambres

1

2

3

4

5

6

7+

Montréal

33 500$

37 000$

46 500$

58 000$

63 500$

66 000$

67 500$

Toutefois, cette exception est limitée ! En effet, si le propriétaire est lui aussi âgé de 70 ans et plus et souhaite reprendre le logement pour y habiter. Dans ce cas, il a le droit de vous évincer.

3) Le propriétaire ne peut pas avoir d’autres options

Si votre propriétaire possède un autre logement qui est actuellement vacant ou qu’il le sera lorsqu’il prévoit prendre possession de votre logement, il ne peut pas vous évincer. Cependant, ce logement vacant doit :

  • Être le même type de logement (ne peut pas être un 3 ½ si votre logement est un 6 ½),
  • Être dans le même secteur ou quartier que votre logement, et
  • Avoir un loyer qui est similaire à celui dont vous payez actuellement.

Si ces trois critères sont remplis, vous pouvez refuser l’éviction.

4) Le propriétaire n’a pas respecté les délais d’éviction

Dans le cas où le propriétaire décide de vous évincer selon les raisons légales, il doit tout de même vous prévenir afin de vous permettre de vous adapter à la situation. Voici les délais en fonction du type de bail que vous avez signé :

Durée du bail

Délai pour envoyer l’avis

Bail à durée déterminée (plus de 6 mois)

6 mois avant la fin du bail

Bail à durée déterminée (6 mois ou moins)

1 mois avant la fin du bail

Bail à durée indéterminée

6 mois avant la date prévue de l’éviction

Si le propriétaire ne respecte pas les délais pour vous délivrer l’avis, vous pouvez refuser l’éviction.

5) L’immeuble de votre logement est une copropriété indivise

Si l’immeuble de votre logement est une copropriété indivise, soit lorsqu’il n’est pas possible de diviser la propriété. Par exemple, lorsque la maison ou l’appartement appartient à plus d’une personne. Dans ce cas, chaque propriétaire a une partie de la propriété qui lui appartient.

Dans ce cas, l’un des propriétaires ne peut pas reprendre le logement que vous habitez!

Attention ! Si les propriétaires sont un couple, ces derniers ont le droit, même s’il s’agit d’une copropriété entre les deux, de reprendre le logement !

Avez-vous reçu un avis d’éviction pour rénovations ? Voici comment se défendre!

Si vous avez reçu un avis d’éviction et que vous n’êtes pas sûr de la légalité de ce dernier, la première étape est de se renseigner sur les règlements de votre municipalité ainsi que celle du Québec.

Pour cela, il est fortement conseillé de demander des conseils juridiques auprès d’un professionnel. JuriGo vous permet d’entrer en contact avec des avocats spécialisés gratuitement en remplissant son formulaire!

Le Code civil vous permet toujours un délai de 30 jours afin de vous renseigner sur vos droits. Les propriétaires font parfois usage de moyens de pression. Cependant, vous avez droit à ce délai et ne signez pas des documents sans vous assurer du contenu.

Dans un avis de reprise, le propriétaire doit écrire :

  • La date de la reprise,
  • Le nom de la personne qui va y résider, et
  • Son lien de parenté avec cette personne.

Dans le cas d’une éviction, le propriétaire doit écrire :

  • Le motif de l’éviction, et
  • La date où l’éviction prend effet.

Dans les deux cas, l’avis doit reproduire l’article 1959.1 du Code civil, soit l’exception pour les personnes âgées.

Dans le cas où vous refusez l’éviction, le propriétaire devra se rendre devant le Tribunal administratif du logement pour prouver les raisons de votre éviction. Il n’a pas le droit de vous évincer si vous avez refusé et qu’un tribunal ne lui a pas donné raison.

Vous réalisez que votre éviction constituait une “rénoviction” ? Il n’est pas trop tard !

Malheureusement, il arrive souvent que les personnes n’aient pas connaissance des droits qu’ils possèdent en tant que locataires et se retrouvent à être évincés sans avoir su que cette éviction était illégale. Heureusement, il n’est pas trop tard!

Vous possédez un délai de trois ans après avoir été évincé afin de pouvoir vérifier si les motifs de cette éviction étaient légaux. Vous avez appris que les motifs étaient illégaux ? Vous devez vous adresser au Tribunal administratif du logement.

Avec le formulaire de réclamation, vous devez joindre des preuves qui montrent la mauvaise foi de la reprise ou de l’éviction. Toutefois, ces procédures peuvent être longues, car ce n’est pas considéré comme urgent par le Tribunal.

Vous avez des questions sur un avis d’éviction reçu par votre propriétaire ? JuriGo peut vous trouver un bon avocat !

Si vous avez une préoccupation par rapport à un avis d’éviction ou de reprise du logement, il vaut toujours mieux consulter un professionnel afin de connaître vos droits. Un avocat en droit du logement saura vous conseiller et vous dire si cette éviction est légale.

N’attendez plus et remplissez le formulaire gratuitement afin de trouver l’avocat parfait pour vous !