Vous souhaitez louer votre logement mais vous n’êtes pas certain de la capacité à payer de votre futur locataire? Une solution qui peut s’offrir à vous est la caution de bail.
La caution de bail est un mécanisme par lequel une personne, autre que le futur locataire, se porte garant du bail. Cela veut dire que si le locataire n’est pas en mesure de payer le loyer, vous pourrez réclamer les sommes directement chez le garant.
La caution de bail est fréquemment exigée par un propriétaire lorsqu'un locataire n'a pas de dossier de crédit établi. Ce scénario se présente souvent pour un jeune adulte ou une personne de 18 ans cherchant à louer son premier logement.
Dans de telles situations, il est courant que les parents se portent garants du bail. De même, un étudiant étranger pourrait se trouver dans cette situation s'il n'a pas d'historique de crédit avec les agences Équifax ou TransUnion.
Cependant, il est fréquent que les personnes concernées, y compris les propriétaires eux-mêmes, ne maîtrisent pas pleinement les limites et les règles entourant la caution d'un bail de logement.
Dans cet article, JuriGo vous éclaire sur les règles encadrant la caution de bail au Québec!
À quoi sert la caution de bail?
L'objectif de demander une caution pour un bail de logement est pour le propriétaire d'obtenir une certaine sécurité et assurance quant au paiement du loyer. Cette exigence est habituellement formulée lorsque l'évaluation du crédit du potentiel locataire révèle un risque aux yeux du propriétaire.
Il n'y a pas de seuil précis pour déterminer ce risque, mais de manière générale, un locataire sans historique de crédit, ayant fait faillite, ou possédant une cote de crédit inférieure à 650 points peut être considéré comme risqué par le propriétaire. Il n'existe aucune règle interdisant aux propriétaires de demander une caution.
La plupart des personnes impliquées dans une caution comprennent que celle-ci permet au propriétaire d'être payé par la personne ayant fourni la caution si le locataire ne paie pas le loyer.
Cependant, peu de gens savent que la personne qui a fourni la caution bénéficie de ce qu'on appelle le «bénéfice de discussion». Cela signifie simplement qu'elle a le droit de demander au propriétaire de chercher à obtenir le paiement du locataire avant de pouvoir lui demander le paiement de la somme due.
Pour éviter les complications liées à ce bénéfice de discussion, un propriétaire peut demander à la caution de renoncer à ce droit. Cependant, cette renonciation doit être explicitement consentie lors de la signature de la caution.
Quelques dispositions légales relatives à la caution de bail!
Le bénéfice de la division
La caution est sujette à ce qu'on appelle le «bénéfice de division», en vertu de l’art. 2347 C.c.Q. Cela signifie simplement que lorsque plusieurs personnes se portent caution, comme le père et la mère d'un locataire, par exemple, chacune peut être tenue de rembourser uniquement sa part de la dette, soit 50 % dans ce cas.
Cependant, il est également possible pour le propriétaire de demander la renonciation au bénéfice de division, de la même manière que pour le bénéfice de discussion.
La validité de la caution
Une règle souvent ignorée concernant la caution d'un bail de logement est sa validité limitée au premier terme du bail. Cette règle est prévue par l’art. 2349 C.c.Q.
Ainsi, dans la plupart des cas, les baux au Québec ont une durée de 12 mois, ce qui signifie que la caution prendra fin après cette période, sans nécessiter de formalités supplémentaires, même si le bail est renouvelé.
La durée de la caution
Conformément à l’art. 1881 C.c.Q., si un propriétaire souhaite que la caution reste valide pendant toute la durée du bail, il devra veiller à inclure explicitement dans le contrat de location que la caution s'étend à toutes les reconductions du bail.
Cependant, même avec cette clause, la caution pourrait être résiliée après 3 ans simplement en envoyant un avis.
Libération de la caution
De plus, la caution pourrait aussi être libérée si le propriétaire omet d'informer la caution lorsqu'il reconduit le bail.
Est-ce que cela signifie que le propriétaire est tenu de toujours prendre l'initiative d'informer la caution à chaque renouvellement?
Actuellement, il existe une divergence d’opinion au sein du Tribunal administratif du logement concernant cette question :
- Selon le premier courant jurisprudentiel, la caution est libérée de ses obligations si le propriétaire omet de l'informer du renouvellement du bail.
- Le deuxième courant jurisprudentiel applique de manière restrictive l'article 2345 C.c.Q., en obligeant le propriétaire à informer la caution uniquement si celle-ci en fait la demande.
Ce deuxième courant jurisprudentiel semble accorder une importance primordiale à l'évaluation des dommages causés à la caution par le fait de ne pas l’avoir informé quant au renouvellement du bail. Il en conclut que si l'omission d'informer la caution du renouvellement du bail ne lui cause aucun préjudice, la caution demeure valide.
Quoi qu'il en soit, le propriétaire qui ne prend pas l'initiative d'informer la caution s'expose au risque que cette dernière ne soit pas prise en compte en cas de défaut de paiement du locataire. Pour éviter ce risque, il est donc recommandé de transmettre une copie de l'avis de renouvellement, remis annuellement au locataire, également à sa caution.
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En somme, la question de la validité de la caution dans le cadre d'un bail de logement est complexe et sujette à interprétation jurisprudentielle. Il existe des divergences quant à l'obligation d'informer la caution du renouvellement du bail, ainsi que sur les conséquences de cette omission.
Cependant, il est important pour les propriétaires et les locataires de comprendre pleinement leurs droits et obligations en matière de cautionnement.
Dans cette optique, il est fortement recommandé de consulter un avocat en droit du logement pour obtenir des conseils adaptés à chaque situation spécifique, afin d’éviter tout risque juridique si jamais vous êtes en litige avec un locataire ou un propriétaire.
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