De nombreux citoyens québécois ont des projets de construction, de rénovation ou d’aménagement qu’ils souhaitent concrétiser sur leur propriété, qu’il s’agisse d’un projet personnel ou commercial.
- Toutefois, ces initiatives nécessitent souvent l’obtention d’un permis délivré par la municipalité.
Lorsqu’une demande de permis est refusée, la frustration peut être grande, surtout si le projet semble conforme à la réglementation municipale. On peut alors se demander s’il existe un moyen d’obliger la municipalité à délivrer un permis!
| Dans cet article, JuriGo vous explique les droits des municipalités en matière de délivrance de permis et les recours pour obliger une ville à en accorder un! |
|---|
LES MUNICIPALITÉS ONT LE POUVOIR D’ACCEPTER OU DE REFUSER DE DÉLIVRER UN PERMIS SUR LEUR TERRITOIRE!
Au Québec, les municipalités jouent un rôle central dans l’organisation du territoire et l’application des règlements d’urbanisme.
Elles peuvent accepter ou refuser la délivrance de permis et de certificats pour l’aménagement, la construction ou l’usage des terrains et bâtiments sur leur territoire.
La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme permet aux conseils municipaux d’adopter des règlements encadrant ces autorisations, interdisant certains projets sans l’obtention préalable d’un permis délivré par la municipalité.
Ainsi, une municipalité peut exiger un permis, entre autres, pour :
- La construction, la transformation, la démolition ou l’agrandissement d’un bâtiment.
- Le changement d’usage ou de destination d’un immeuble.
- L’opération cadastrale (création ou modification de lots).
Nomination des inspecteurs municipaux et leurs responsabilités dans la délivrance des permis
Chaque municipalité désigne un ou plusieurs fonctionnaires, des inspecteurs, chargés de la délivrance des permis et certificats. Ces derniers doivent s’assurer que les projets respectent les règlements municipaux, notamment en matière de zonage, de construction et d’environnement.
Il est à noter que la municipalité doit adopter un règlement précisant les modalités de délivrance des permis, incluant :
- La liste des permis obligatoires
- Les documents à fournir (plans, devis, attestations, etc.)
- Les tarifs applicables aux demandes de permis
- Les pouvoirs du ou des fonctionnaires responsables
Les fonctionnaires désignés ont le pouvoir d’approuver ou de refuser un permis après examen du dossier. Ils peuvent inspecter les chantiers pour vérifier la conformité des travaux, ordonner la suspension des travaux non conformes et émettre des constats en cas d’infraction.
Il est important de noter que la municipalité demeure responsable des actes de ses fonctionnaires. Ainsi, si ceux-ci agissent en contravention de la loi, refusent un permis sans raison valable ou délivrent un permis alors qu’ils ne devraient pas, la municipalité peut être poursuivie et tenue responsable.
Conditions d’obtention d’un permis
Pour qu’un permis soit accordé, le demandeur doit respecter plusieurs conditions légales et administratives. Celles-ci peuvent varier selon la municipalité et le type de permis demandé, mais reposent sur des principes communs, tels que:
- Le terrain doit être conforme au cadastre officiel et au règlement de lotissement.
- Les services d’aqueduc et d’égouts doivent être disponibles ou leur installation prévue par règlement.
- Les projets situés sur des terrains non raccordés aux services municipaux doivent respecter les normes de la Loi sur la qualité de l’environnement concernant l’eau potable et le traitement des eaux usées.
- Le terrain doit être adjacent à une rue publique ou privée conforme aux règlements municipaux.
- Le terrain ne doit pas être contaminé. Si tel est le cas, un plan de réhabilitation doit être approuvé par le ministre de l’Environnement avant toute délivrance de permis. Le demandeur doit joindre à sa demande une attestation d’un expert confirmant que le projet est compatible avec le plan approuvé.
- Le terrain ne doit pas se trouver en zone agricole, sauf si le demandeur dispose d’une autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec.
- Le terrain ne doit pas être situé en milieu humide ou hydrique, sauf si le demandeur a obtenu une autorisation du ou de la ministre responsable de l’Environnement.
Délais et durée de validité des permis
Les délais de délivrance varient selon la complexité du projet. Pour les projets simples, le permis peut être accordé en quelques jours.
Toutefois, pour des projets plus complexes, comme ceux nécessitant un plan d’implantation et d’intégration architecturale, le délai peut être plus long.
Une fois le permis délivré, les travaux doivent débuter et être réalisés dans le délai prévu par le règlement municipal. Si le délai expire sans que les travaux soient commencés, le permis devient caduc et une nouvelle demande doit être déposée.
Limites du pouvoir municipal
Bien que les municipalités disposent d’un large pouvoir en matière de délivrance de permis, ce pouvoir n’est pas absolu. Elles doivent agir dans les limites fixées par la loi et ne peuvent :
- Imposer des conditions non prévues par la loi.
- Exiger une servitude de passage comme condition d’émission du permis.
- Refuser de délivrer un permis lorsque toutes les exigences légales sont respectées.
Toute décision arbitraire peut être contestée devant les tribunaux!
Comment obtenir un permis malgré le refus de la municipalité?
Le refus d’une municipalité de délivrer un permis peut avoir des conséquences importantes pour les citoyens et les entreprises souhaitant concrétiser leurs projets.
Au Québec, il existe des mécanismes juridiques permettant de contester ce refus, notamment par le recours en contrôle judiciaire prévu à l’article 529, alinéa 1, paragraphe 3° du Code de procédure civile.
Selon cet article :
« La Cour supérieure saisie d’un pourvoi en contrôle judiciaire peut, selon l’objet du pourvoi, prononcer l’une ou l’autre des conclusions suivantes :
[…]
3° Enjoindre à une personne occupant une fonction au sein d’un organisme public, d’une personne morale, d’une société ou d’une association, ou d’un autre groupement sans personnalité juridique, d’accomplir un acte auquel la loi l’oblige, s’il n’est pas de nature purement privée. »
En d’autres mots, ce mécanisme permet au demandeur de s’adresser à la Cour supérieure afin que celle-ci oblige la municipalité à délivrer le permis lorsque toutes les conditions légales sont respectées.
Conditions pour contester un refus
Pour que cette poursuite (pourvoi en contrôle judiciaire) soit recevable, il doit être démontré que :
- La demande de permis était conforme à tous les règlements municipaux, y compris le règlement de zonage et de construction, ainsi qu’aux règlements provinciaux en vigueur au moment de la demande.
- La demande de permis était « substantiellement complète », c’est-à-dire qu’elle contenait toutes les informations, plans et documents nécessaires permettant à la municipalité de procéder à son analyse.
- Les frais associés à l’obtention du permis ont été acquittés.
La norme de contrôle : la décision raisonnable
Lorsqu’un demandeur conteste le refus d’une municipalité de délivrer un permis, la norme appliquée par les tribunaux est celle de la « décision raisonnable ». Cette norme évalue non seulement le résultat de la décision, mais surtout le raisonnement suivi par le fonctionnaire municipal.
- Une décision est considérée comme raisonnable si elle est justifiée, transparente, intelligible et cohérente avec les contraintes légales et factuelles!
La décision doit découler d’un raisonnement logique et rationnel, fondé sur les faits et le droit applicable.
Une décision peut être jugée déraisonnable lorsqu’elle présente un manque de logique interne, ou lorsque le fonctionnaire ne justifie pas sa décision en s’appuyant sur les règles et faits pertinents. Le tribunal examine ainsi si l’inspecteur municipal a correctement appliqué les règlements et pris sa décision de manière objective.
Pouvoir lié du fonctionnaire municipal
Il est important de noter que plusieurs décisions judiciaires récentes rappellent qu’aucune déférence n’est accordée aux fonctionnaires municipaux exerçant un pouvoir lié, comme la délivrance d’un permis lorsque toutes les conditions légales sont respectées. L’inspecteur ne peut alors refuser le permis discrétionnairement.
Le tribunal peut réexaminer les faits, documents et expertises et ordonner la délivrance si la demande est conforme. Ainsi, la contestation d’un refus repose sur l’analyse de la raisonnabilité de la décision et la vérification du respect strict des règles applicables, garantissant un traitement équitable pour tous les citoyens.
En résumé, un citoyen ou une entreprise peut poursuivre une municipalité pour obtenir la délivrance d’un permis lorsque :
- La demande de permis est complète et conforme aux règlements municipaux et provinciaux.
- Le refus municipal ne repose pas sur des motifs légaux valides, mais sur une mauvaise interprétation ou une décision déraisonnable.
- Le demandeur a épuisé les démarches administratives et peut démontrer que sa demande satisfait toutes les conditions légales.
Ainsi, bien que la municipalité dispose d’un pouvoir réglementaire étendu, celui-ci devient strictement encadré lorsqu’il s’agit de l’application des règlements municipaux à des demandes de permis conformes. Le recours en contrôle judiciaire constitue alors le mécanisme principal pour obliger la municipalité à délivrer le permis.
Trouvez un AVOCAT SPÉCIALISÉ en droit municipal avec l’aide de JuriGo!
Si vous avez des questions concernant une demande de permis pour un projet personnel ou professionnel à déposer auprès de votre municipalité, ou si vous avez déjà fait une demande qui a été refusée, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit municipal.
Ce dernier pourra répondre à vos questions, vous aider à remplir correctement votre demande de permis et communiquer avec la municipalité en cas de délai d’attente déraisonnable ou de refus.
Si ces démarches n’aboutissent pas, l’avocat pourra entreprendre les démarches judiciaires nécessaires pour obliger la municipalité à délivrer votre permis. Bref, ne sous-estimez pas les avantages de faire appel à un avocat spécialisé en droit municipal pour obtenir le permis nécessaire à la réalisation de votre projet!
Vous êtes à la recherche d’un avocat spécialisé en droit municipal? Ne cherchez plus loin, JuriGo peut vous mettre rapidement en contact avec l’un de nos avocats partenaires dans votre coin!
Tout ce que vous avez à faire, c’est de remplir notre formulaire de demande en nous expliquant votre situation et vos besoins. Ce processus ne nécessite aucun engagement de votre part!